Os contratos de Compra e Venda de Imóveis são regulados pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), e possuem uma série de regras específicas que devem ser observadas no momento de sua confecção, com o objetivo de resguardar as partes e não abrir margem para dúvidas e contradições.
Abaixo, listamos algumas dessas regras:
Partes Capazes: no Brasil, a capacidade é atingida com a maioridade civil (18 anos), ou seja, para poder celebrar um contrato, a pessoa precisa ser capaz para praticar os atos da vida civil.
No entanto, essa regra possui exceções. Se um enfermo mental (incapaz) ou um menor de idade estiver representado por seus pais, curadores ou tutores, ele poderá ter sua incapacidade suprida, podendo assim realizar um contrato de compra e venda de imóvel.
Objeto e Preço Determinados: para que não restem dúvidas ou contradições no contrato, é necessário que estejam perfeitamente especificados o objeto e o preço.
O imóvel precisa estar detalhado, com sua extensão, medidas, localização, número de matrícula e demais informações contidas na escritura do imóvel.
O preço, por sua vez, deve ser determinado, inclusive a forma de pagamento, data e modo pelo qual as parcelas serão pagas. Se o comprador não efetuar o pagamento, o contrato pode ser rescindido de pleno direito. Nessa hipótese, o contrato deve prever as consequências jurídicas do inadimplemento, como a taxa de juros, multas e índice de reajuste.
Transferência da Propriedade: o contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, o que a transfere de fato é o registro do título translativo no Registro de Imóveis (artigo 1.245 do Código Civil). Ou seja, o comprador só se torna proprietário do imóvel quando registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
Ainda, de acordo como artigo 490 do Código Civil, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, e as despesas da tradição ficam a cargo do vendedor.
Obrigações do vendedor e comprador: os contratos de compra e venda de imóveis também devem estipular, em suas cláusulas, as obrigações dos contratantes. Um exemplo dessas obrigações é a cláusula estabelecida pelo Código Civil, que prevê que até o momento da entrega do imóvel, os riscos a que está sujeito correm por conta do vendedor, e os riscos do preço correm por conta do comprador.
Diante disso, cabe ao vendedor conservar o imóvel e arcar com suas despesas e débitos até a entrega das chaves ao comprador, cabendo a ele também defender o imóvel da turbação e esbulho que possa sofrer por terceiros.
Por esse motivo, é importante incluir no contrato uma cláusula na qual o vendedor declara que o imóvel objeto do contrato está livre e desembaraçado de quaisquer dívidas e ônus reais, inclusive hipotecas, impostos e taxas em atraso.
Esses são alguns dos principais pontos que se deve observar na elaboração e assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel. No entanto, para garantir seus direitos, não deixe de consultar um advogado para elaborar e revisar seu contrato.